Az irodapiaci konjunkt\u00fara hat\u00e1s\u00e1ra t\u00f6meg\u00e9vel indultak el beruh\u00e1z\u00e1sok, a fejleszt\u0151k helyzet\u00e9t azonban t\u00f6bb t\u00e9nyez\u0151 is nehez\u00edti. A m\u00e1r sokat emlegetett munkaer\u0151hi\u00e1ny, a lak\u00e1s\u00e1fa k\u00e9rd\u00e9s\u00e9nek tov\u00e1bbra is bizonytalan helyzete, valamint a kivitelez\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek emelked\u00e9se is ide sorolhat\u00f3. A piacon ennek ellen\u00e9re sorra d\u0151lnek meg a rekordok \u00e9s a k\u00f6zelj\u00f6v\u0151ben is a trend folytat\u00f3d\u00e1s\u00e1ra sz\u00e1m\u00edthatunk. Az aktu\u00e1lis piaci folyamatokr\u00f3l a Budapest ONE fejleszt\u00e9se kapcs\u00e1n Tat\u00e1r Tiborral, a Futureal Development Zrt. vez\u00e9rigazgat\u00f3j\u00e1val besz\u00e9lgett\u00fcnk.<\/p>\n
Milyen hozamokra sz\u00e1m\u00edthatunk j\u00f6v\u0151re az egyes budapesti alpiacokon?<\/strong><\/p>\n Elker\u00fclhetetlen, hogy emelkedni kezdjenek a b\u00e9rleti d\u00edjak. A legn\u00e9pszer\u0171bb irodalok\u00e1ci\u00f3kban a hozamok 6,0-6,25 sz\u00e1zal\u00e9k k\u00f6z\u00f6tt mozognak, de a kev\u00e9sb\u00e9 frekvent\u00e1lt ter\u00fcleteken is 6,5 sz\u00e1zal\u00e9k k\u00f6r\u00fcl vannak. A hozamok cs\u00f6kken\u00e9s\u00e9t els\u0151sorban a hazai ingatlanalapok megn\u00f6vekedett kereslete \u00e9s a term\u00e9khi\u00e1ny gener\u00e1lja. Ha valaki azt gondolja, hogy ezzel a hozamszintek a lehets\u00e9ges minimumra cs\u00f6kkentek az szerintem t\u00e9ved, mert a k\u00fclf\u00f6ldi t\u0151ke \u00e9rdekl\u0151d\u00e9se m\u00e9g csak most kezdett el fokoz\u00f3dni, a budapesti piac jelent\u0151en alul\u00e9rt\u00e9kelt a pr\u00e1gai vagy a vars\u00f3i piachoz k\u00e9pest, \u00e9s a budapesti piacban b\u00e9rleti d\u00edj n\u00f6veked\u00e9si potenci\u00e1l is van.<\/p>\n Milyen m\u00f3don profit\u00e1l a Futureal az irodapiaci konjunkt\u00far\u00e1b\u00f3l?<\/strong><\/p>\n Az elm\u00falt id\u0151szakban folyamatosan cs\u00f6kkent az \u00fcresed\u00e9si r\u00e1ta \u00e9s egyre n\u00f6vekszik a hazai irodapiac nett\u00f3 felsz\u00edv\u00f3k\u00e9pess\u00e9ge, ami a Magyarorsz\u00e1gon m\u0171k\u00f6d\u0151 c\u00e9gek fejl\u0151d\u00e9s\u00e9nek, valamint \u00faj b\u00e9rl\u0151k megjelen\u00e9s\u00e9nek k\u00f6sz\u00f6nhet\u0151. A k\u00e9pzett munkaer\u0151 fel\u00e9rt\u00e9kel\u0151d\u00e9s\u00e9vel p\u00e1rhuzamosan a metr\u00f3-k\u00f6zelben l\u00e9v\u0151, j\u00f3 szolg\u00e1ltat\u00e1si k\u00f6rnyezettel ell\u00e1tott, t\u00e1gas iroda egyre t\u00f6bb b\u00e9rl\u0151 sz\u00e1m\u00e1ra \u00e9rt\u00e9kel\u0151dik fel. Ezek a trendek az A+ kateg\u00f3ri\u00e1s irod\u00e1kat fejleszt\u0151 v\u00e1llalatoknak kedveznek.<\/p>\n Milyen m\u00f3don v\u00e1ltozott a kereslet szerkezete az elm\u00falt egy-k\u00e9t \u00e9vben?<\/strong><\/p>\n A szerkezetet tekintve nem tapasztaltunk szignifik\u00e1ns v\u00e1ltoz\u00e1st az elm\u00falt \u00e9vekben, azonban b\u00e9rl\u0151i oldalr\u00f3l l\u00e1tv\u00e1nyosan \u00e9l\u00e9nk\u00fclt a kereslet az A+ kateg\u00f3ri\u00e1s irod\u00e1k ir\u00e1nt. Tov\u00e1bbra is az SSC- \u00e9s a technol\u00f3gia szektor mutatja a legnagyobb aktivit\u00e1st, m\u00edg a kor\u00e1bban meghat\u00e1roz\u00f3 p\u00e9nz\u00fcgyi \u00e9s szolg\u00e1ltat\u00e1si szektor ar\u00e1nya cs\u00f6kkent, b\u00e1r az utols\u00f3 negyed\u00e9vben itt is komoly \u00e9l\u00e9nk\u00fcl\u00e9s tapasztalhat\u00f3.<\/p>\n Hogyan alakulhatnak a b\u00e9rleti d\u00edjak a k\u00f6vetkez\u0151 \u00e9vekben D\u00e9l-Bud\u00e1n?<\/strong><\/p>\n D\u00e9l-Bud\u00e1n, ahogy a teljes budapesti irodaszektorban ki\u00e9lezett verseny zajlik mind a kivitelez\u0151i kapacit\u00e1sok, mind a legjobb helyen l\u00e9v\u0151 telkek megszerz\u00e9s\u00e9\u00e9rt. A 2007-es \u00e9vhez k\u00e9pest k\u00f6r\u00fclbel\u00fcl 60 ezer f\u0151vel kevesebben dolgoznak az \u00e9p\u00edt\u0151iparban, ez a munkaer\u0151hi\u00e1ny l\u00e1tv\u00e1nyos b\u00e9rn\u00f6veked\u00e9st eredm\u00e9nyezett az \u00e1gazatban, emellett az \u00e9p\u00edt\u0151anyagok is jelent\u0151sen dr\u00e1gultak. \u00dagy l\u00e1tjuk, ezeknek a folyamatoknak tov\u00e1bbra sincs v\u00e9ge, \u00edgy az id\u00e9n tavalyhoz k\u00e9pest 25-30 sz\u00e1zal\u00e9kkal is n\u0151hetnek a kivitelez\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek.<\/p>\n A b\u00e9rl\u0151i kereslet \u00e9l\u00e9nk\u00fcl\u00e9s\u00e9vel egy\u00fctt mindezek az irodab\u00e9rleti d\u00edjak tov\u00e1bbi n\u00f6veked\u00e9s\u00e9t eredm\u00e9nyezik, a piac az \u00e1tlagos irodaprojektekben is \u00e1t fogja l\u00e9pni a 15 eur\u00f3s b\u00e9rleti d\u00edj szintet, de lesznek – s\u0151t m\u00e1r vannak – 16 eur\u00f3s „headline” b\u00e9rletek.<\/p>\n Hol tartunk most a piaci ciklusban? Meddig tarthat az \u00fcresed\u00e9si r\u00e1ta cs\u00f6kken\u00e9se?<\/strong><\/p>\n Egyel\u0151re t\u00f6retlen az optimizmus mind fejleszt\u0151i, mind befektet\u0151i oldalon. N\u00e9mi megtorpan\u00e1st csak a projektk\u00f6lts\u00e9gek n\u00f6veked\u00e9se okoz, illetve az, hogy ezt n\u00e9mi k\u00e9s\u00e9ssel reag\u00e1lja le a b\u00e9rleti piac. Az \u00fcresed\u00e9si r\u00e1ta m\u00e1r 8 sz\u00e1zal\u00e9k k\u00f6r\u00fcli szintre cs\u00f6kkent, ami a v\u00e1ls\u00e1g \u00f3ta a legalacsonyabb \u00e9rt\u00e9knek sz\u00e1m\u00edt. A k\u00edn\u00e1lat b\u0151v\u00fcl\u00e9s\u00e9t akad\u00e1lyozza a kivitelez\u00e9si kapacit\u00e1s hi\u00e1nya. Vannak elh\u00faz\u00f3d\u00f3 \u00e9s vannak elhalasztott projektek. A folyamatban l\u00e9v\u0151 projektek miatt 2019-ben \u00e1tmenetileg n\u00f6vekedhet az \u00fcresed\u00e9si r\u00e1ta, de ut\u00e1na \u00fajabb cs\u00f6kken\u00e9sre sz\u00e1m\u00edtok.<\/p>\n Hogyan hat a munkaer\u0151hi\u00e1ny \u00e9s a kivitelez\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek emelked\u00e9se a tervezett hozamokra?<\/strong><\/p>\n A r\u00f6vid id\u0151n bel\u00fcl sz\u00e1mottev\u0151en emelked\u0151 kivitelez\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek cs\u00f6kkentik a fejleszt\u0151i profitot, k\u00fcl\u00f6n\u00f6sen az olyan projektekben, ahol a b\u00e9rleti d\u00edjon nem lehet emelni (pl. el\u0151-b\u00e9rlet miatt). Ezt a fejleszt\u0151k n\u00f6vekv\u0151 hozam-elv\u00e1r\u00e1ssal pr\u00f3b\u00e1lj\u00e1k kompenz\u00e1lni, aminek a szint\u00e9n r\u00f6vid id\u0151 alatt megn\u00f6vekedett t\u0151keb\u0151s\u00e9g miatt van realit\u00e1sa. A hozamok \u00e9rezhet\u0151en cs\u00f6kkentek az elm\u00falt egy \u00e9vben.<\/p>\n Mi lenne a hat\u00e9kony megold\u00e1s a munkaer\u0151hi\u00e1ny kezel\u00e9s\u00e9re?<\/strong><\/p>\n R\u00f6vid t\u00e1von a k\u00fclf\u00f6ldi munkav\u00e1llal\u00f3k ideiglenes bevon\u00e1sa, hosszabb t\u00e1von a szakk\u00e9pz\u00e9s fejleszt\u00e9se lehet a megold\u00e1s.<\/p>\n Mennyire fontos marketing szempontb\u00f3l a WELL Building min\u0151s\u00edt\u00e9s?<\/strong><\/p>\n A WELL min\u0151s\u00edt\u00e9s\u0171 \u00e9p\u00fcletekkel a b\u00e9rl\u0151k sz\u00e1m\u00e1ra olyan \u00faj szolg\u00e1ltat\u00e1st tudunk ny\u00fajtani, amivel munkat\u00e1rsaik j\u00f3ll\u00e9t\u00e9t, ez\u00e1ltal elk\u00f6telezetts\u00e9g\u00fcket \u00e9s hat\u00e9konys\u00e1gukat is n\u00f6velhetik. Miut\u00e1n a dolgoz\u00f3k rengeteg id\u0151t t\u00f6ltenek munkahely\u00fck\u00f6n, fontos, hogy mik\u00e9nt \u00e9rzik magukat az irod\u00e1ban, milyen gyorsan jutnak oda k\u00f6z\u00f6ss\u00e9gi k\u00f6zleked\u00e9ssel (lehet\u0151leg metr\u00f3val) vagy ker\u00e9kp\u00e1rral, milyen szolg\u00e1ltat\u00e1si k\u00f6rnyezet veszi \u0151ket k\u00f6r\u00fcl \u00e9s ott mi mindent tudnak elint\u00e9zni munka ut\u00e1n vagy eb\u00e9dsz\u00fcnetben. Az igaz\u00e1n tudatos b\u00e9rl\u0151k sz\u00e1m\u00e1ra az energia- \u00e9s k\u00f6lts\u00e9gtakar\u00e9kos \u00fczemeltet\u00e9s mellett m\u00e1r az is fontos, hogy az iroda\u00e9p\u00fclet j\u00f3 hat\u00e1ssal legyen a munkav\u00e1llal\u00f3k eg\u00e9szs\u00e9g\u00e9re. Ha ezek a felt\u00e9telek rendben vannak, n\u0151 az adott munkahely attraktivit\u00e1sa, javul a munkav\u00e1llal\u00f3k produktivit\u00e1sa, cs\u00f6kken a fluktu\u00e1ci\u00f3 \u00e9s a betegs\u00e9g miatti hi\u00e1nyz\u00e1s. \u00d6sszess\u00e9g\u00e9ben munkav\u00e1llal\u00f3nk\u00e9nt ak\u00e1r napi egy \u00f3ra munkahelyen elt\u00f6lt\u00f6tt plusz id\u0151t is jelenthet, ha vonz\u00f3 az iroda \u00e9s vonz\u00f3 k\u00f6rnyezetben helyezkedik el, \u00edgy a magasabb b\u00e9rleti d\u00edj t\u00f6bbsz\u00f6r\u00f6sen megt\u00e9r\u00fcl a munkat\u00e1rak hat\u00e9konys\u00e1g\u00e1nak n\u00f6veked\u00e9s\u00e9ben \u00e9s a munkaer\u0151-megtart\u00e1s javul\u00e1s\u00e1ban.<\/p>\n A Futureal-csoport a j\u00f6v\u0151ben minden irodaprojekt-fejleszt\u00e9skor a Well Building Standard k\u00f6vetelm\u00e9nyeit tartja szem el\u0151tt, \u00edgy a budapesti V\u00e1ci \u00fati irodafolyos\u00f3n \u00e9p\u00fcl\u0151 Advance Tower, az Etele t\u00e9r \u00e9s a Kelenf\u00f6ldi p\u00e1lyaudvar mellett, az M1-M7 aut\u00f3p\u00e1ly\u00e1k f\u0151v\u00e1rosi bevezet\u0151 szakasza k\u00f6zel\u00e9ben megval\u00f3sul\u00f3 Budapest ONE, illetve a Corvin-negyedben fejlesztett Corvin 5 irodakomplexumok is ennek szellem\u00e9ben \u00e9p\u00fclnek meg. A Corvin 5 irodah\u00e1z els\u0151 \u00fcteme Magyarorsz\u00e1gon els\u0151, Eur\u00f3p\u00e1ban pedig m\u00e1sodik \u00e9p\u00fcletk\u00e9nt kapta meg a nemzetk\u00f6zi WELL Building platina el\u0151min\u0151s\u00edt\u00e9s\u00e9t.<\/p>\n A LEED vagy a BREEAM m\u00e1ra teljesen be\u00e9p\u00fclt a fejleszt\u00e9si koncepci\u00f3kba vagy ezek el\u00e9r\u00e9s\u00e9re is k\u00fcl\u00f6n hangs\u00falyt kell fektetni?<\/strong><\/p>\n A LEED vagy a BREEAM tan\u00fas\u00edtv\u00e1nyok \u00e1ltal biztos\u00edtott k\u00f6rnyezetbar\u00e1t, energia- \u00e9s k\u00f6lts\u00e9gtakar\u00e9kos \u00fczemeltet\u00e9s ma m\u00e1r alapk\u00f6vetelm\u00e9ny, de az igaz\u00e1n tudatos b\u00e9rl\u0151k sz\u00e1m\u00e1ra szint\u00e9n fontos, hogy az iroda\u00e9p\u00fclet a munkav\u00e1llal\u00f3k eg\u00e9szs\u00e9g\u00e9re is j\u00f3 hat\u00e1ssal legyen.<\/p>\n