A lakhat\u00e1s nyilv\u00e1nval\u00f3an az egyik leg\u0151sibb, legelemibb, legdiverzifik\u00e1ltabb (ter\u00fclet \u00e9s min\u0151s\u00e9g szempontj\u00e1b\u00f3l), leg-leg-leg, az ingatlanpiacon, \u00e9s amellett, hogy az otthont jelenti, nem k\u00fcl\u00f6nben egy kiv\u00e1l\u00f3 \u00e9s az egyik legnagyobb befektet\u00e9si eszk\u00f6zoszt\u00e1ly is egyben. Magyarorsz\u00e1gon pedig ez ut\u00f3bbi ma nem l\u00e9tezik. Irodah\u00e1zak, bev\u00e1s\u00e1rl\u00f3k\u00f6zpontok, hotelek, logisztikai k\u00f6zpontok sz\u00e1z\u00e1val vannak, \u00e9s jelennek meg az alternat\u00edv eszk\u00f6z\u00f6k is, mint mag\u00e1nkoll\u00e9gium, vagy id\u0151sek otthona. De a legnagyobb \u00e9s egyben sok szempontb\u00f3l (f\u0151leg befektet\u0151i oldalr\u00f3l) legprobl\u00e9m\u00e1sabb ingatlanpiaci kateg\u00f3ria, a lak\u00e1s \u201eresidential\u201d, csak mag\u00e1nszinten, az is ink\u00e1bb a sz\u00fcrkez\u00f3n\u00e1ban mozogva, l\u00e9tezik. Az elm\u00falt hetek MNB-s, LITT-es \u00e9s \u00e1llami megnyilatkoz\u00e1sai ut\u00e1n megk\u00e9rdezt\u00fck az orsz\u00e1g legnagyobb lak\u00e1s\u00e9p\u00edt\u0151j\u00e9t a Cordia alap\u00edt\u00f3 tulajdonos\u00e1t, Fut\u00f3 G\u00e1bort, hogy hogyan l\u00e1tja az eddig elhangzott terveket, \u00f6tleteket. Milyen tapasztalatai vannak n\u00e9met, amerikai, brit vagy a lengyel piacokr\u00f3l? M\u0171k\u00f6dhetne-e, \u00e9s ha igen mik\u00e9nt itthon a ma m\u00e9g nem l\u00e9tez\u0151 int\u00e9zm\u00e9nyi fejleszt\u00e9si \u00e9s befektet\u00e9si forma a lak\u00e1spiacon?<\/p>\n
A legfontosabb meg\u00e1llap\u00edt\u00e1sok<\/strong><\/p>\n Az elm\u00falt hetek nyilatkozataib\u00f3l itt ak\u00e1r egy 10-15 \u00e9ves 50-100 ezer lak\u00e1sos budapesti b\u00e9rlak\u00e1s program is kirajzol\u00f3dhat, \u00e1m ehhez el\u00e9g sz\u00e9lesk\u00f6r\u0171 \u00f6sszefog\u00e1sra \u00e9s a semmib\u0151l fel\u00e9p\u00edtend\u0151 (hitelek, szab\u00e1lyoz\u00e1s, \u00fczemeltet\u00e9s) finansz\u00edroz\u00f3i, befektet\u0151i, fejleszt\u0151i, b\u00e9rl\u0151i szempontb\u00f3l tiszt\u00e1n \u00e1tl\u00e1that\u00f3 m\u0171k\u00f6d\u00e9sre lenne sz\u00fcks\u00e9g. Hogy l\u00e1tod ezt?<\/strong><\/p>\n Azt gondolom, hogy ez egy nagyon pozit\u00edv t\u00f6rekv\u00e9s, de nem lesz egyszer\u0171 v\u00e9ghezvinni, mert rengeteg elemnek kell egyszerre \u00f6ssze\u00e1llnia, \u00e9s amikor ez elindul, akkor is csak egy kis r\u00e9sz\u00e9t fogja k\u00e9pviselni annak a lak\u00e1stermel\u00e9snek, ami eddig megval\u00f3sult, \u00e9s ami most \u00f6sszeomlik. Ez egy kieg\u00e9sz\u00edt\u0151 elem lehet, de az \u00e1f\u00e1t vissza kellene cs\u00f6kkenteni ahhoz, hogy a piac m\u0171k\u00f6dhessen. Olyan javaslat is megfogalmaz\u00f3dott m\u00e1r, hogy legyen 5 sz\u00e1zal\u00e9k az \u00e1fa, de legyen m\u00e9g egy extra 4-5 sz\u00e1zal\u00e9k ipar\u00e1gi ad\u00f3, mint p\u00e9ld\u00e1ul a sz\u00e1llod\u00e1kn\u00e1l, \u00e9s ez a bev\u00e9tel mehet ak\u00e1r lakb\u00e9rt\u00e1mogat\u00e1sra, infrastrukt\u00fara-fejleszt\u00e9sre, b\u00e1rmi olyan dologra, ami kapcsol\u00f3dik a lakhat\u00e1shoz. A jegybankeln\u00f6knek abban 100 sz\u00e1zal\u00e9kban igaza van, hogy nem a keresleti oldalt kell h\u00fazni, hanem a k\u00edn\u00e1latit kell serkenteni. Az, hogy legyenek b\u00e9rh\u00e1zak, nyilv\u00e1n nagyon j\u00f3 \u00f6tlet, de sok apr\u00f3s\u00e1gnak kell hozz\u00e1 \u00f6ssze\u00e1llnia, hogy tudjon m\u0171k\u00f6dni, mag\u00e1t\u00f3l nem fog, mert nem j\u00f6nnek ki a sz\u00e1mok. De term\u00e9szetesen lehet olyan int\u00e9zked\u00e9seket hozni, hogy elinduljon. Sz\u00e9p lassan fel tud \u00e9p\u00fclni, \u00e9s fontos r\u00e9sz\u00e9v\u00e9 v\u00e1lhat a megold\u00e1snak.<\/p>\n Azt gondoljuk, hogy ahhoz, hogy norm\u00e1lis lak\u00e1stermel\u00e9st \u00e9rj\u00fcnk el, \u00e9s ne legyen 75 sz\u00e1zal\u00e9kos visszaes\u00e9s, ezt nem tudja megoldani csak a b\u00e9rlak\u00e1s.<\/p>\n Meg kell oldani az \u00e9rt\u00e9kes\u00edt\u00e9sre sz\u00e1nt lak\u00e1s\u00e9p\u00edt\u00e9st is, r\u00e1ad\u00e1sul pont most van ennek az ideje, amikor az emberek nagyon alacsony kamattal \u00e9s hossz\u00fa hitellel tudn\u00e1nak lak\u00e1st v\u00e1s\u00e1rolni,. Ennek a kulcsa az \u00e1fa vissza\u00e1ll\u00edt\u00e1sa 5 vagy 5+4 sz\u00e1zal\u00e9kra. Az biztos, hogy a b\u00e9rlak\u00e1sokra b\u0151ven van ig\u00e9ny, a t\u00e1rsadalmi \u00e9s fizikai mobilit\u00e1shoz, valamint a fiatalok lak\u00e1shoz jut\u00e1s\u00e1hoz alapvet\u0151 t\u00e9nyez\u0151, \u00e9s mint befektet\u00e9si term\u00e9k, p\u00e9ld\u00e1ul forintalap\u00fa hossz\u00fa befektet\u00e9si term\u00e9k kiv\u00e1l\u00f3 aj\u00e1nlat lenne a biztos\u00edt\u00f3knak \u00e9s nyugd\u00edjalapoknak.<\/p>\n Hogyan m\u0171k\u00f6dne? Mi a kulcs?<\/strong><\/p>\n \u00d6ssze\u00e1llhatna egy, a vil\u00e1g sz\u00e1mos pontj\u00e1n m\u0171k\u00f6d\u0151 modell, ami b\u00e9rl\u0151i \u00e9s befektet\u0151i keresletet ig\u00e9nyel. Ezt a kett\u0151t \u00f6ssze kell rakni. Mi azt gondoljuk, hogy a legfontosabb r\u00e9sze a keresletserkent\u00e9snek, illetve a termel\u00e9s \u00e9l\u00e9nk\u00edt\u00e9s\u00e9nek, a finansz\u00edroz\u00e1si oldal. Az, hogy legyen hossz\u00fa t\u00e1v\u00fa, 20 sz\u00e1zal\u00e9k k\u00f6r\u00fcli \u00f6nr\u00e9sszel m\u0171k\u00f6d\u0151, t\u00e1mogatott finansz\u00edroz\u00e1s a fejleszt\u0151knek \u00e9s a befektet\u0151knek is. Ezt az MNB meg tudn\u00e1 teremteni egy, az NHP-hoz hasonl\u00f3 programmal. Akkor lesz fejleszt\u00e9s \u00e9s befektet\u00e9s, ha a befektetett t\u0151k\u00e9re vet\u00edtett hozam el\u00e9ri a hasonl\u00f3 rizik\u00f3j\u00fa m\u00e1s ingtalanbefektet\u00e9seken el\u00e9rhet\u0151 hozamot. Jelenleg a b\u00e9rh\u00e1zakon el\u00e9rhet\u0151 piaci hozamszint, azaz a b\u00e9rleti d\u00edjak (m\u00ednusz a m\u0171k\u00f6d\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek) \u00e9s a piaci fejleszt\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek h\u00e1nyadosa, t\u00fals\u00e1gosan alacsony. Ugyanakkor a befektetett t\u0151k\u00e9re vet\u00edtett hozam nemcsak az ingatlan hozam\u00e1n, hanem a t\u0151ke\u00e1tt\u00e9telen \u00e9s hitel k\u00f6lts\u00e9g\u00e9n is m\u00falik. Ezt az oldalt tudn\u00e1 nagyban seg\u00edteni egy jegybanki program. Ha sikeres ez a program, akkor el tudom k\u00e9pzelni, hogy 4,5 sz\u00e1zal\u00e9kos hozamra is ak\u00e1r le lehetne nyomni a befektet\u0151i elv\u00e1r\u00e1sokat, ami n\u00e9lk\u00fcl, teh\u00e1t komoly \u00e9s hossz\u00fat\u00e1von kisz\u00e1m\u00edthat\u00f3 b\u00e9rletid\u00edj oldal\u00fa t\u00e1mogat\u00e1s n\u00e9lk\u00fcl nem tud m\u0171k\u00f6dni a program, mert nem \u00e9rnek \u00f6ssze a sz\u00e1mok.<\/p>\n Ma 6 sz\u00e1zal\u00e9kos eur\u00f3hozammal lehet irodah\u00e1zakat venni. Ki fog 4,5 sz\u00e1zal\u00e9kon forinthozamot venni?<\/strong><\/p>\n Ehhez is t\u00f6bb t\u00e9nyez\u0151 kell, amennyiben ez egy\u00e1ltal\u00e1n lehets\u00e9ges. Egyr\u00e9szt, a m\u00e1r eml\u00edtett, hossz\u00fa t\u00e1v\u00fa, alacsony \u00f6nr\u00e9sz\u0171, t\u00e1mogatott kamatoz\u00e1s\u00fa \u00e9s forint alap\u00fa, fix kamatoz\u00e1s\u00fa finansz\u00edroz\u00e1s.<\/p>\n A m\u00e1sik, hogy higgyenek abban a befektet\u0151k, hogy nem nomin\u00e1lis, hanem re\u00e1l hozamot v\u00e1s\u00e1rolnak, \u00e9s a b\u00e9rleti d\u00edjakat a val\u00f3s\u00e1gban is lehessen az infl\u00e1ci\u00f3val index\u00e1lni. Mert ha ber\u00f6gz\u00edtj\u00fck a b\u00e9rleti d\u00edjakat, akkor a 4,5 sz\u00e1zal\u00e9k 4,5 sz\u00e1zal\u00e9k marad, de ha valaki elhiszi, hogy hossz\u00fa t\u00e1von tudja infl\u00e1ci\u00f3val n\u00f6velni a b\u00e9rleti d\u00edjakat, akkor lehet, hogy azt gondolja, hogy ez egy 7,5 sz\u00e1zal\u00e9kos hozam, amin pedig m\u00e1r v\u00e1s\u00e1rolni fog.<\/p>\n A harmadik, hogy az int\u00e9zm\u00e9nyi befektet\u0151i oldal is beinduljon, \u00e9s a b\u00e9rh\u00e1z befektet\u00e9seknek is adjon helyet a szab\u00e1lyoz\u00e1s a biztos\u00edt\u00f3k, p\u00e9nzt\u00e1rak, alapok portf\u00f3li\u00f3j\u00e1ban. Ami m\u00e9g kedvez\u0151en hatna, az a likvidit\u00e1s (hogy alacsony legyen az illikvidit\u00e1si pr\u00e9mium), amihez id\u0151 \u00e9s volumen kell.<\/p>\n Mi az a b\u00e9rleti d\u00edj, amit az emberek hajland\u00f3k kifizetni, \u00e9s mi az, ami kij\u00f6n egy \u00faj lak\u00e1s b\u00e9rbead\u00e1s\u00e1n\u00e1l? Hogyan lehetne ezt az elt\u00e9r\u00e9st sz\u0171k\u00edteni?<\/strong><\/p>\n Ma egy n\u00e9gyzetm\u00e9ter berendezett \u00faj lak\u00e1s a fejleszt\u0151nek beleker\u00fcl, 15 sz\u00e1zal\u00e9kos profittartalommal egy\u00fctt, de \u00e1fa n\u00e9lk\u00fcl (!) 850 ezer forintba. Ha erre r\u00e1sz\u00e1molsz 5% \u00e1f\u00e1t (ami most 27% ugyeb\u00e1r) \u00e9s egy 6 sz\u00e1zal\u00e9kos b\u00e9rleti d\u00edj hozamot, ami kb. 4,5%-os cash flow (net operating income) hozamot jelent (hiszen a m\u0171k\u00f6dtet\u00e9s, b\u00e9rbead\u00e1s, fel\u00faj\u00edt\u00e1s, \u00fcresed\u00e9s, ingatlanad\u00f3 k\u00f6lts\u00e9geket le kell vonni) akkor ott tartasz, hogy n\u00e9gyzetm\u00e9terenk\u00e9nt havi kb. 4500 forint b\u00e9rleti d\u00edjat kellene szedni. De ha az emberek, a legjobb helyeket kiv\u00e9ve, csak 3000-4000-et fizetnek, \u00e9s a legalacsonyabb hozamelv\u00e1r\u00e1s\u00fa, \u201e\u00e1lom-befektet\u0151\u201d 5% \u00e1fa mellett is 4500-\u00e9rt akarja b\u00e9rbe adni, egy ma re\u00e1lis hozamelv\u00e1r\u00e1s\u00fa befektet\u0151 pedig 5-6000 forint\u00e9rt, akkor van egy l\u00e1that\u00f3 p\u00e9nz\u00fcgyi r\u00e9s. Emiatt lesz nagyon sz\u0171k ez a piac, ha nincs lakb\u00e9rt\u00e1mogat\u00e1s.<\/p>\n Azaz, jelent\u0151s t\u00e1mogat\u00e1si rendszer n\u00e9lk\u00fcl, m\u00e9g 5% \u00e1fa \u00e9s olcs\u00f3 finansz\u00edroz\u00e1s eset\u00e9n is a b\u00e9rh\u00e1zak csak a legjobb helyeken m\u0171k\u00f6dhetn\u00e9nek, ahol van es\u00e9ly 10-20%-kal magasabb \u00e1ron b\u00e9rbeadni \u00e9s ahol nagyobb es\u00e9ly van az \u201e\u00e1lom-befektet\u0151\u201d megjelen\u00e9s\u00e9re. Nyilv\u00e1n ez\u00e9rt nem \u00e9p\u00fcltek b\u00e9rh\u00e1zak az 5%-os \u00e1fa id\u0151szak\u00e1ban sem. Alapvet\u0151en minden t\u00e1mogat\u00e1si rendszerrel az a baj, hogy nem hiszed el, hogy val\u00f3ban hossz\u00fa t\u00e1von fennmarad.<\/p>\n K\u00e9pzelj\u00fcnk el egy befektet\u0151t, aki azt mondja, hogy v\u00e1s\u00e1rolna egy t\u00e1mogat\u00e1ssal n\u00f6velt, 4000 forintos b\u00e9rleti d\u00edjjal 4,5 sz\u00e1zal\u00e9kos hozamon, forintban, amikor irod\u00e1t 6 sz\u00e1zal\u00e9kon (eur\u00f3ban) tud v\u00e1s\u00e1rolni, b\u00e1rmilyen \u00e1llami kock\u00e1zat n\u00e9lk\u00fcl. Ha az \u00e1llam azt mondja, hogy a b\u00e9rl\u0151k kapnak 2000 forint\/m2 b\u00e9rletid\u00edj-t\u00e1mogat\u00e1st, akkor ez egy \u00f3ri\u00e1si dolog, mert nagyon sok ember meg tudja majd fizetni, \u00edgy hatalmas lesz a piac. De befektet\u0151k\u00e9nt azt mondjuk, hogy l\u00e9tezik a b\u00e9rlak\u00e1spiac, de a t\u00e1mogat\u00e1s megl\u00e9t\u00e9ig, mert abb\u00f3l j\u00f6n a bev\u00e9tel\u00fcnk fele. A t\u00e1mogat\u00e1si rendszer ugyanakkor n\u00e9gy\u00e9vente, \u00e9vente, vagy b\u00e1rmikor v\u00e1ltozhat. Ez kezelhetetlen kock\u00e1zat, egyetlen komoly befektet\u0151 sem fog hinni benne, nem fog tudni sz\u00e1molni vele.<\/p>\n Ebbe sz\u00e1lljak be 4,5 sz\u00e1zal\u00e9kos hozammal? Akkor se tenn\u00e9 meg, ha ez a n\u00e9met \u00e1llam lenne, nemhogy Magyarorsz\u00e1g.<\/strong><\/p>\n Ebben a k\u00f6rnyezetben ez nem kisz\u00e1m\u00edthat\u00f3, hogy ez megmarad, \u00e9s senki nem tud 20 \u00e9vre egy \u00e1llami t\u00e1mogat\u00e1st biztosra \u00edg\u00e9rni. A befektet\u0151k nem fogj\u00e1k elhinni, hogy az a t\u00e1mogat\u00e1s ott marad. De van megold\u00e1s! A t\u00e1mogat\u00e1st m\u00e1r az elej\u00e9n oda kell adni a befektet\u0151nek, vagy a fejleszt\u0151knek. Vagyis nem tudod a b\u00e9rl\u0151nek direktben adni, m\u00e9g akkor sem, ha ez lenne a logikus. Persze lehet ak\u00e1r b\u00e9ren k\u00edv\u00fcli juttat\u00e1sk\u00e9nt adni, ad\u00f3mentesen. Az is \u00f3ri\u00e1si dolog lenne, mert akkor ez egy olcs\u00f3 juttat\u00e1si forma lenne, hirtelen minden c\u00e9g elkezden\u00e9 adni a munkav\u00e1llal\u00f3inak. De mindegyikkel az lesz a probl\u00e9ma, hogy elhiszik-e a befektet\u0151k, hogy ez hossz\u00fa t\u00e1von fennmarad, mert ha valaki ezt elt\u00f6rli, akkor \u00f3ri\u00e1si hiba volt ebbe a befektet\u00e9sbe belev\u00e1gni. A t\u00e1mogatott hitel az\u00e9rt j\u00f3, mert most leszerz\u0151d\u00f6m, \u00e9s 20 \u00e9vig kapom az alacsony kamatot. Ha lenne egy 0 sz\u00e1zal\u00e9kos hitel 20 \u00e9vre, azt \u00fagy is felfoghatod, hogy van egy t\u00e1mogat\u00e1s, ami 20 \u00e9vre be van \u00edg\u00e9rve \u00e9s tuti meglesz. Persze lenne valami megk\u00f6t\u00e9s, hogy be kell l\u00e9pni a b\u00e9rh\u00e1zprogramba, be kell tartanom b\u00e9rl\u0151v\u00e9delmi klauzul\u00e1kat, kinek, hogyan adhatok b\u00e9rbe, stb. Ezt kell \u00f6sszerakni, hogy ez a k\u00e9t oldal, ami most nagyon messze van egym\u00e1st\u00f3l, hol tud tal\u00e1lkozni.<\/p>\n A te modelledben \u00e9s logik\u00e1dban az nincs benne, hogy az \u00e1llam ak\u00e1r tulajdonosk\u00e9nt is szerepelhetne ebben a rendszerben, mag\u00e1ra vonva a kock\u00e1zatot. A hozamelv\u00e1r\u00e1s ebben az esetben nyilv\u00e1n nem az \u00fczleti vil\u00e1g racionalit\u00e1sa alapj\u00e1n \u00e1raz\u00f3dik.<\/p>\n Egyr\u00e9szt a h\u00edrekben megjelent lengyel p\u00e9ld\u00e1t gyorsan el k\u00e9ne felejteni, mert katasztr\u00f3fa. Semmi sem t\u00f6rt\u00e9nt, csak duma az eg\u00e9sz. M\u00e1sr\u00e9szt nem lehet minden ter\u00fcletet \u00e1llamos\u00edtani. Vagy akkor kell \u00e9p\u00edteni olyan h\u00e1zgy\u00e1rakat, mint a szocializmusban. Semmi sem t\u00f6rt\u00e9nt. Ami pedig m\u00e9g nagyon zavar\u00f3 lenne a piacnak, ha politikai d\u00f6nt\u00e9s lenne, hogy milyen ter\u00fcleten h\u00e1ny sz\u00e1zal\u00e9k az \u00e1fa. Szerintem ez az uni\u00f3s szab\u00e1lyoz\u00e1snak sem felel meg. Azt lehet mondani, hogy mostant\u00f3l kezdve minden fejleszt\u0151nek 27 sz\u00e1zal\u00e9k az \u00e1fa, az \u00e1llami telkekre kiv\u00e1lasztott n\u00e9h\u00e1ny fejleszt\u0151nek meg 5, de ez egy m\u00e1sik fajta piacgazdas\u00e1g. Ha azt gondoljuk, hogy legyen alacsony az \u00e1fa, akkor legyen alacsony, legfeljebb legyen hozz\u00e1 egy k\u00fcl\u00f6nad\u00f3.<\/p>\n Azt nem lehet mondani, hogy a b\u00e9rlak\u00e1sokra legyen alacsony?<\/strong><\/p>\n De igen, \u00e9s ez egy j\u00f3 \u00f6tlet. Amit az MNB (LITT) kiadott, annak minden pontj\u00e1val egyet\u00e9rt\u00fcnk. Csak az a k\u00e9rd\u00e9s, hogy el\u00e9g-e, \u00e9s mit kell csin\u00e1lni ahhoz, hogy ez val\u00f3ban beinduljon. Szkeptikus vagyok. Azt gondolom, hogy ez egy nagyon fontos l\u00e9p\u00e9s lenne a t\u0151kepiacnak is, nemcsak a b\u00e9rl\u0151knek, de nem tudnak t\u00f6bbet k\u00e9pviselni, mint egyharmadot, egynegyedet abb\u00f3l, amennyit szeretn\u00e9nk. Kiv\u00e9ve, ha valami nagyon szuper t\u00e1mogat\u00e1si rendszer j\u00f6n l\u00e9tre. R\u00e1ad\u00e1sul nem lesz gyors eredm\u00e9ny, mert az eg\u00e9sznek az \u00e1tfut\u00e1si ideje t\u00f6bb \u00e9v. Az, hogy nem \u00e9ri meg.<\/p>\n De most, hogy \u00edgy besz\u00e9lget\u00fcnk bevillant egy \u00faj \u00f6tlet! A Nagy-Britanni\u00e1ban m\u0171k\u00f6d\u0151 \u201ehelp to buy\u201d program jutott eszembe. Mi van akkor, ha \u00e9p\u00edt\u00fcnk egy b\u00e9rh\u00e1zat, \u00e9s annak az \u00e9rt\u00e9k\u00e9nek egy adott sz\u00e1zal\u00e9k\u00e1\u00e9rt, p\u00e9ld\u00e1ul harmad\u00e1\u00e9rt egy lak\u00e1salap, vagy alap\u00edtv\u00e1ny, vagy az \u00e1llam megv\u00e1s\u00e1rolja a mi ingatlanunk alatti telket? A b\u00e9rh\u00e1z a befektet\u0151\u00e9 marad, egy k\u00fcl\u00f6n helyrajzi sz\u00e1mot kap \u00e9s f\u00f6ldhaszn\u00e1lati joggal ker\u00fcl a telekre. N\u00e9metorsz\u00e1gban rengeteg ilyen p\u00e9lda van, sz\u00e9tv\u00e1lasztj\u00e1k a telket \u00e9s a fel\u00e9p\u00edtm\u00e9nyt, ilyen \u00e9rtelemben mindketten tulajdonoss\u00e1 v\u00e1lunk ebben az \u00e9p\u00fcletben az \u00e1llammal, csak az a k\u00fcl\u00f6nbs\u00e9g, hogy az \u00e1llam nem k\u00e9r hozamot. Vagy \u00fagy k\u00e9r hozamot, hogy majd az exitn\u00e9l (elad\u00e1s) ha mondjuk az egyharmad volt az \u00f6v\u00e9, akkor ott is annyi lesz az \u00f6v\u00e9. Az \u00e9rt\u00e9kn\u00f6veked\u00e9sben r\u00e9szt vesz, csak folyamatos hozamot nem k\u00e9r. Megfelel\u0151 szab\u00e1lyoz\u00e1s mellett ez m\u0171k\u00f6dhetne, hiszen azonnal bez\u00e1rn\u00e1nk a kor\u00e1bban eml\u00edtett r\u00e9st, nem lenne probl\u00e9ma a t\u00e1mogat\u00e1s kisz\u00e1m\u00edthat\u00f3s\u00e1g\u00e1val, r\u00e1ad\u00e1sul az \u00e1llam \/ alap\u00edtv\u00e1ny \/ non-profit is ingatlan vagyonhoz jutna \u00e9s nem k\u00f6lts\u00e9ge mer\u00fclne fel a t\u00e1mogat\u00e1s miatt, azaz val\u00f3sz\u00edn\u0171leg nem n\u00f6veln\u00e9nk az \u00e1llamad\u00f3ss\u00e1got sem.<\/p>\n \u00c1ltal\u00e1ban egy teleknek (f\u0151leg, ha az Budapest belv\u00e1ros\u00e1ban van) magasabb \u00e9rt\u00e9kn\u00f6veked\u00e9se lehet, mint egy fel\u00e9p\u00edtm\u00e9nynek.<\/strong><\/p>\n Igen, de ki az, aki megmondja, hogy mennyit \u00e9r a telek? Egy ilyen programnak az lenne az eredm\u00e9nye, hogy sokkal attrakt\u00edvabb lenne a fejleszt\u00e9s, \u00e9s sokkal alacsonyabb b\u00e9rleti d\u00edjat lehetne k\u00e9rni. Viszont az \u00e1llamnak ezt nem kellene elsz\u00e1molnia, mint k\u00f6lts\u00e9get, a k\u00f6nyveiben tudn\u00e1 tartani, hiszen van egy val\u00f3di ingatlantulajdona, r\u00e1ad\u00e1sul annak megy fel az \u00e9rt\u00e9ke. Ez is egy olyan dolog, hogy azonnali t\u00e1mogat\u00e1s sz\u00fcletik, \u00e9s nem sz\u00e9t van h\u00fazva 20 \u00e9ven kereszt\u00fcl.<\/p>\n Van egy mix rendszer is, ami szint\u00e9n Angli\u00e1ban m\u0171k\u00f6dik. \u00c9p\u00edtesz egy h\u00e1zat \u00e9s a lak\u00e1sok egy bizonyos sz\u00e1zal\u00e9ka (abban, vagy egy m\u00e1sik \u00e9p\u00fcletben) belemegy egy b\u00e9rlak\u00e1sprogramba, ezeket megv\u00e1s\u00e1rolja t\u0151led pl. egy lak\u00e1salap \u00f6nk\u00f6lts\u00e9gen. Cser\u00e9be 5 sz\u00e1zal\u00e9k az \u00e1f\u00e1d a t\u00f6bbi lak\u00e1sra. Angli\u00e1ban az ingatlanok 20 sz\u00e1zal\u00e9k\u00e1t ilyen social housingk\u00e9nt kell m\u0171k\u00f6dtetni, aminek az az el\u0151nye, hogy nem szegreg\u00e1l\u00f3dik a lakoss\u00e1g. A befektet\u0151 a b\u00e9rlak\u00e1s r\u00e9szt 0 profittal \u00e9rt\u00e9kes\u00edti.<\/p>\n Az a baj ezzel \u00e9s az el\u0151z\u0151 \u00f6tlettel is, hogy int\u00e9zm\u00e9nyi oldalr\u00f3l a t\u00e1rsash\u00e1zi b\u00e9rlak\u00e1s nem nagyon kezelhet\u0151 dolog. N\u00e9met befektet\u0151 ilyet nem venne. A sz\u00e9tv\u00e1lasztott telek m\u0171k\u00f6dhet, de nem ide\u00e1lis.<\/p>\n Nektek is van kiad\u00e1ssal foglalkoz\u00f3 \u00fczlet\u00e1gatok. Mi\u00e9rt csin\u00e1lj\u00e1tok ezt?<\/strong><\/p>\n Szerintem Magyarorsz\u00e1gon nagyon keveseknek van igazi tapasztalata a b\u00e9rh\u00e1zakban. Nek\u00fcnk van. Viszont nem Magyarorsz\u00e1gon, hanem N\u00e9metorsz\u00e1gban volt t\u00f6bb, ennek egy r\u00e9sz\u00e9t eladtuk, ehelyett csin\u00e1ltunk egy b\u00e9rh\u00e1z-befektet\u0151 c\u00e9get, ahol mi vagyunk a m\u00e1sodik legnagyobb befektet\u0151 \u00e9s hamarosan t\u0151zsd\u00e9re is l\u00e9p. Ez a v\u00e1llalat Drezd\u00e1ban, Lipcs\u00e9ben \u00e9s Magdeburgban minden h\u00e9ten v\u00e1s\u00e1rol b\u00e9rh\u00e1zakat. Ezeket adjuk b\u00e9rbe, \u00e9s nagyon j\u00f3 hozamokat \u00e9r\u00fcnk el, de N\u00e9metorsz\u00e1gban az eg\u00e9sz piac 60 sz\u00e1zal\u00e9ka b\u00e9rh\u00e1z, az emberek hozz\u00e1szoktak ehhez, \u00e9s nagyon alacsony b\u00e9rleti d\u00edjak vannak ahhoz k\u00e9pest, amir\u0151l most besz\u00e9l\u00fcnk. 6-8 eur\u00f3.<\/p>\n Ott hogy j\u00f6n ki a matek?<\/strong><\/p>\n Sehogy. \u00cdgy sem \u00e9ri meg b\u00e9rh\u00e1zat \u00e9p\u00edteni, ezek m\u00e1r megl\u00e9v\u0151 \u00e9p\u00fcletek. Vannak olyan v\u00e1rosok, mint M\u00fcnchen, ahol kij\u00f6n a matek, ott \u00e9p\u00fclnek, de ott nem 6, hanem 15-18 eur\u00f3 a b\u00e9rleti d\u00edj. M\u00fcnchenben p\u00e9ld\u00e1ul olyan alacsony lett a befektet\u0151i hozamelv\u00e1r\u00e1s, hogy az szinte \u0151r\u00fclet. Ez\u00e9rt tudja t\u00e1mogatni az \u00fajlak\u00e1s-termel\u00e9st bizonyos helyeken. Egy\u00e9bk\u00e9nt N\u00e9metorsz\u00e1gban is van egy \u00f3ri\u00e1si probl\u00e9ma, \u00e9s ez most t\u00f6rt\u00e9nt, hogy Berlinben beleavatkozott a politika. M\u00edg kor\u00e1bban h\u00e1rom\u00e9vente lehetett b\u00e9rleti d\u00edjat emelni maximum 15 sz\u00e1zal\u00e9kkal, most egy alacsonyabb szinten befagyasztott\u00e1k a b\u00e9rleti d\u00edjakat, mint ahol vannak. \u00c9s ha m\u00e1r N\u00e9metorsz\u00e1gban sem lehet megb\u00edzni, akkor egy nemzetk\u00f6zi befektet\u0151 hogyan fogja elhinni, hogy Magyarorsz\u00e1gon ilyen nem t\u00f6rt\u00e9nhet?<\/p>\n A m\u00e1sik, ahol van tapasztalatunk, az USA. T\u00f6bb nagy, t\u00f6bbsz\u00e1z lak\u00e1sos b\u00e9rh\u00e1zban van \u00e9rdekelts\u00e9g\u00fcnk, ott ez egy m\u0171k\u00f6d\u0151, nagyon likvid eszk\u00f6zoszt\u00e1ly, ak\u00e1r single family, ak\u00e1r multifamily property n\u00e9ven, de ez mindig is m\u0171k\u00f6d\u00f6tt. Nyilv\u00e1n a hozamelv\u00e1r\u00e1sok nem olyan magasak, de Amerik\u00e1ban alacsonyak az \u00e9p\u00edt\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek, fah\u00e1zakat \u00e9p\u00edtenek nagy telkeken, ott sok helyen m\u0171k\u00f6dik a matek. A hitelek pedig nem olyan olcs\u00f3k, mint N\u00e9metorsz\u00e1gban, hogy v\u00e1s\u00e1rolj. Angli\u00e1ban pedig befektett\u00fcnk egy olyan c\u00e9gbe, aki alacsony b\u00e9rleti d\u00edj\u00fa szoci\u00e1lis b\u00e9rh\u00e1zakat \u00e9p\u00edt. Nagyon furcsa, hogy Angli\u00e1ban csak most indult be ez, mert eddig mindenki tulajdont akart, \u00e9s most mindenki ebbe szeretne befektetni. Az\u00e9rt, mert azt gondolj\u00e1k, hogy a bev\u00e1s\u00e1rl\u00f3k\u00f6zpontok meg fognak halni, az irodapiacot ki tudja, hogyan fog \u00e1talakulni, lak\u00e1sra meg mindig sz\u00fcks\u00e9g lesz. R\u00e1ad\u00e1sul, ha olyan a matek, hogy relat\u00edv alacsony b\u00e9rleti d\u00edjjal is kij\u00f6n, akkor az egy el\u00e9g biztos befektet\u00e9snek t\u0171nik. Ahogy elsz\u00e1lltak a lak\u00e1s\u00e1rak, el\u00e9g nagy ig\u00e9ny van arra, hogy a b\u00e9rlak\u00e1soldal m\u0171k\u00f6dj\u00f6n. A befektet\u0151inknek a Cordia menedzsel 400 lak\u00e1st, de ez egy magasabb szegmens. A Corvin S\u00e9t\u00e1nyon a b\u00e9rl\u0151k nem k\u00fcl\u00f6n\u00f6sebben \u00e1r\u00e9rz\u00e9kenyek.<\/p>\n \u00dagy gondoljuk, hogy 27 sz\u00e1zal\u00e9kos \u00e1f\u00e1val nem m\u0171k\u00f6dik a piac, mindegy, mit csin\u00e1lunk, nem lesz bev\u00e9tel, nem fogunk \u00e9p\u00edteni, csak a luxus fog \u00e9p\u00fclni. \u00c9s tov\u00e1bb fog cs\u00f6kkenni a k\u00edn\u00e1lat. Akkor pedig megint mennek fel az \u00e1rak.<\/p>\n Mi\u00e9rt ilyen magasak a lak\u00e1s\u00e1rak?<\/strong><\/p>\n Az, hogy a lak\u00e1s\u00e1rak alacsonyak vagy magasak, egy nagyon komplik\u00e1lt k\u00e9rd\u00e9s. Kisz\u00e1moltuk, hogy \u00f6t \u00e9vvel ezel\u0151tt egy \u00e1tlagfizet\u00e9sb\u0151l Budapesten h\u00e1ny n\u00e9gyzetm\u00e9ter lak\u00e1st lehetet kifizetni, \u00e9s mit lehet most: sokkal magasabb \u00e1rakkal, sokkal magasabb j\u00f6vedelmekkel \u00e9s sokkal alacsonyabb hitelkamatokkal. Ez pont ott volt \u00f6t \u00e9ve, mint most. A lak\u00e1sok \u00e1ra teh\u00e1t \u00fagy emelkedett, hogy ennek csak fundament\u00e1lis oka van, mert az emberek t\u00f6bbet keresnek \u00e9s olcs\u00f3bb a hitelez\u00e9s. Ki kereste meg ezt a t\u00f6bbletet? Azt hitt\u00fck, hogy a telek\u00e1rak fognak elsz\u00e1llni, de nem ez t\u00f6rt\u00e9nt, hanem az \u00e9p\u00edt\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek n\u0151ttek meg. Ez nagyon nehezen fog visszaesni. Lehetett volna egy olyan helyzet is, hogy felmennek a lak\u00e1s\u00e1rak nem mennek fel a kivitelez\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek, \u00e9s akkor elsz\u00e1lltak volna a telek\u00e1rak. Ha alacsonyak a hitelkamatok, \u00e9s emelkednek a b\u00e9rek, akkor emelkedni fognak a lak\u00e1s\u00e1rak. Persze lehetne behozni t\u00f6bb t\u00edzezer munk\u00e1st, megt\u00f6rni a kartelleket, de ez nagyj\u00e1b\u00f3l 10 sz\u00e1zal\u00e9kot jelent. A b\u00e9rek n\u00f6veked\u00e9se \u00e9s a t\u00f6rleszt\u0151r\u00e9szletek cs\u00f6kken\u00e9se okozza az \u00e1rak n\u00f6veked\u00e9st. Ezeket pedig nem lehet megv\u00e1ltoztatni. Az igazi probl\u00e9ma, hogy az emberek nagy r\u00e9sze nem tudja \u00f6sszegy\u0171jteni az \u00f6nr\u00e9szt \u00e9s \u00edgy nem tudja az alacsony kamatokat \u00e9lvezni, hossz\u00fa t\u00e1vra befix\u00e1lni sem.<\/p>\n Budapest belv\u00e1ros\u00e1b\u00f3l az \u00e1tlag munkav\u00e1llal\u00f3 m\u00e1r ki\u00e1raz\u00f3dott t\u00f6bbek k\u00f6zt a befektet\u0151k \u00e9s a turizmus miatt, de ez nem Budapest specifikus.<\/p>\n F\u0151leg az \u00f6nr\u00e9sz \u00e1razta ki \u0151ket. De ez szinte minden nagyv\u00e1rosban hasonl\u00f3an t\u00f6rt\u00e9nt.<\/p>\n\n
\n
\nMi a gond a lengyel modellel? Mi t\u00f6rt\u00e9nt ott?<\/strong><\/p>\n
\n
\nMi a legnagyobb g\u00e1tja annak, hogy ez a rendszer berobbanjon?<\/strong><\/p>\n