Hírek
A Futureal-csoport jelenleg 35 párhuzamosan futó projektben és összesen egymilliárd eurónyi értékben épít irodaházakat, bevásárlóközpontot, illetve a Cordia név alatt közel 50 projektje van különböző fejlesztési szakaszokban három ország öt városában (Budapest, Varsó, Krakkó, Gdansk és Bukarest). A lakáspiaci kilátásokról és az alternatív befektetési lehetőségekről Futó Gábort, a Futureal-csoport alapító társtulajdonosát kérdeztük.
Hol tartunk most a ciklusban, hol tart most a Futureal az ingatlanpiaci felívelésben?
A Futureal történetének eddigi legintenzívebb ingatlanfejlesztési időszakát éli, amelynek keretében jelen pillanatban 35 projektet építünk párhuzamosan. Ez mintegy 700 ezer bruttó négyzetméter új ingatlant jelent, körülbelül egymilliárd eurónyi értékben, amely közel fele-fele arányban oszlik meg a Cordia mint lakásfejlesztő és a Futureal mint a kereskedelmi ingatlanok fejlesztője között. A Futureal Budapesten az Etele bevásárlóközpontot, iroda oldalon a Váci úton az Advance Tower két ütemét, Őrmezőn a Budapest One első ütemét, valamint a Corvin Sétányon további két irodaházát fejleszti, a Cordiának pedig közel 50 lakásfejlesztési projektje van folyamatban a környező országokban és Budapesten.
Milyen más irányban lehet továbbmenni, hol érdemes új lehetőségek után kutatni?
Egyre aktívabban keresünk olyan “value-add” befektetési ingatlanokat a régióban, amelyek felújításával, kezelésével értéket tudunk teremteni. Ezen kívül van egy másik, a Futurealtól elkülönülő, de gyorsan fejlődő része az aktivitásunknak, amiről ritkábban beszélünk, ez a nyugat-európai és amerikai ingatlanpiac, ahol befektetőként vagyunk aktívak. Az utóbbi időben például Németországban, a már meglévő közvetlen bérházbefektetéseink bővítéseként, intézményi befektetőkkel együtt alapítottunk egy nagyon komoly szakmai csapattal rendelkező, bérlakás-ingatlanokba befektető vállalatot, amely 1-2 éven belül tőzsdeképes lehet. Amerikában az utóbbi időben bővítettük a bérlakás-portfóliónkat, beszálltunk egy 170 lakásos projektbe Washingtonban és egy 340 lakásos projektbe Atlantában.
A befektetési célú vásárlások még talán a magasabb árak mellett is működni tudnak. El lehet indulni a befektetési vásárlásokkal, akár intézményesítve? Van potenciál olyan alternatív piacokon, mint a bérlakások vagy magánkollégiumok?
Magánkollégiumokban egyelőre nem gondolkoztunk, a bérlakások viszont már szóba kerültek. Egyrészt a folyamatosan emelkedő lakásárak miatt – mely folyamatra az áfa emelkedése csak rátesz egy lapáttal -, másrészt az új generáció eltérő igényei miatt egyre nagyobb szükség van egy jól működő bérlakáspiacra. A bérlakáspiac erősödése ezen felül nagyban növelheti a munkaerő mobilitását, ami nemzetgazdasági szinten is kiemelten fontos cél lehetne.
Tehát megérné belépni a bérlakások piacára? Hogyan működhetne a finanszírozás?
A bérház-üzemeltetés nagyon biztonságos, inflációvédett, hosszú távú befektetés. Nyugat-Európában nagyon elterjedt, sok országban messze a legnagyobb ingatlanpiaci szegmens. Ideális befektetés többek között nyugdíjalapoknak vagy életbiztosítások mögötti portfóliókba. Ugyanakkor a hazai piac kialakulásához sok akadályt kell leküzdeni, hiszen a magyar intézményi befektetők megjelenése a befektetési piac szűkössége miatt kérdéses, a külföldieknek pedig az okozhat problémát, hogy forintalapú és kicsiny likviditású eszközről beszélünk. A finanszírozási oldalról is hiányoznak még a banki termékek. Mi számos bérlakás-, illetve bérházportfólióban vagyunk érdekeltek külföldön, a hazai lehetőségekről csak gondolkodunk.
Milyen hozamot lehet elérni egy ilyen társasházon?
Ez a stratégiától függ. Nemzetközi piacokon a “core” stratégiákban 3-7 százalék lehet a hozamcél, a mi “value-add” stratégiáinknál 10-20 százalék közötti éves hozam a cél, tőkeáttétel után. Magyarországon egy új lakást vásárló 4-6 százalék közötti cash-flow-hozamot realizálhat tőkeáttétel és árnövekedés nélkül. Ha a piacon tovább nőnek az árak – akár kisebb mértékben is -, és olcsó hitellel finanszírozzuk a vásárlás felét-kétharmadát, akkor az éves árnövekedést két- háromszorosan élvezhetjük, így nagyon könnyen két számjegyű éves hozamot kapunk a befektetett tőkére vetítve.
A korábbi és a jelenlegi helyzet alapján mit látnak, mi várható a jövőben a lakáspiacon?
A fejlesztések nagyon komplikáltak a mai viszonylatban. Elképesztő növekedés volt a kivitelezési költségekben, körülbelül 80 százalékkal mentek fel az építőipari árak 2 és fél év alatt. Hallottam olyan érvelést, hogy ha az áfa visszaemelkedik, az jót tesz a piacnak, mert leesnek az árak az építőiparban. Szerintem ez nem fog megtörténni, mert a lakáspiac csak a 15 százaléka a teljes építőiparnak. Nem a lakáspiac miatt mentek fel az építési költségek, hanem azért, mert minden egyszerre elindult, beleértve az állami beruházásokat is, amelyek elképesztő kapacitásokat kötnek le, illetve a szakmunkások már korábban elmentek máshová dolgozni. Teljesen természetes volt például, hogy valakinek megduplázódott a bére. Építőipari árcsökkenést legegyszerűbben a külföldi munkaerő behozatalának megkönnyítésével lehetne elérni, az áfa visszaemelésével – véleményem szerint – nem.
Az Etele bevásárlóközpont esetében a nagyobb bérlőkkel már aláírták a bérleti szerződéseket. Ezek után a megnövekedett költségeket hogyan lehet kezelni?
Az Etele bevásárlóközpont hiába sikeres bevételi oldalon, olyan óriási költségnövekedést szenvedett el, hogy pénzügyi szempontból messze nem lesz olyan kedvező a projekt, mint amire korábban számítottunk. Ettől függetlenül Buda legnagyobb bevásárlóközpontjának kivitelezése teljes kapacitáson folyik, idehaza kivételes építészeti megoldásokat és digitális szolgáltatásokat ötvöz majd.
A 27 százalékos áfa mellett hogyan alakulnak majd a számok egy lakásfejlesztésnél?
Egy lakóháznál már 500 ezer forintos kivitelezési költségek kezdenek elterjedni eladható négyzetméterre számolva, ami az elmúlt egy évben nőtt meg 400-450 ezer forintról ekkorára. Ehhez hozzájön még mondjuk 50 ezer forint telekár, 100 ezer egyéb költség (tervezés, értékesítés, marketing, menedzsment stb.), ami már 650 ezer, és még egy fillért sem keresett rajta a fejlesztő. Erre jön a 27 százalékos áfa, így már 825 ezer forintnál járunk (egy garázzsal együtt). Néhány évvel ezelőtt még nem hittük volna el ezt az árat. Ha a fejlesztő ezen még keresni akar 15-20 százalékot 4-5 év alatt, akkor 950 ezer-1 millió forintért kellene értékesítenie egy négyzetméternyi új lakást egy átlag projektben. Vajon hányan fognak ennyiért lakást venni? Ezért azt gondolom, hogy drasztikusan vissza fog esni a kereslet.
Kereskedelmi ingatlanok piacán nemzetközi összehasonlításban hogy áll most Budapest?
Nagyon erős kereslet van a kereskedelmi ingatlanoknál is. Prágában körülbelül 1,5 százalékponttal alacsonyabb a hozam, mint nálunk. Varsó sokkal rosszabb piac, ahol rengeteg az új projekt, hatalmas méreteket és óriási ösztönzőket ajánlanak a bérlőknek. Amikor azt mondják, hogy Varsó 5,25-ös hozamszinttel megy, az valójában 3,5-4 százalék, mert mindenki elképesztő kedvezményekkel próbálja a nagy versenyben átcsábítani a bérlőket. Budapest megítélése nagyon sokat javult az elmúlt időszakban, és a hozamkülönbözet attraktív. Magyarország még mindig sokkal jobb hozamokat tesz lehetővé a befektetőknek, kevesebb versennyel, kevesebb üresedéssel. Ha a mostani világ folytatódik, könnyen lehet, hogy az 5,5 százalékot is megdöntik majd a hozamok nálunk is.
Az eredeti cikk a Portfolio.hu weboldalán olvasható.