Hírek
Portfolio.hu: Elkerülhetetlen, hogy emelkedni kezdjenek a bérleti díjak
Az irodapiaci konjunktúra hatására tömegével indultak el beruházások, a fejlesztők helyzetét azonban több tényező is nehezíti. A már sokat emlegetett munkaerőhiány, a lakásáfa kérdésének továbbra is bizonytalan helyzete, valamint a kivitelezési költségek emelkedése is ide sorolható. A piacon ennek ellenére sorra dőlnek meg a rekordok és a közeljövőben is a trend folytatódására számíthatunk. Az aktuális piaci folyamatokról a Budapest ONE fejlesztése kapcsán Tatár Tiborral, a Futureal Development Zrt. vezérigazgatójával beszélgettünk.
Milyen hozamokra számíthatunk jövőre az egyes budapesti alpiacokon?
Elkerülhetetlen, hogy emelkedni kezdjenek a bérleti díjak. A legnépszerűbb irodalokációkban a hozamok 6,0-6,25 százalék között mozognak, de a kevésbé frekventált területeken is 6,5 százalék körül vannak. A hozamok csökkenését elsősorban a hazai ingatlanalapok megnövekedett kereslete és a termékhiány generálja. Ha valaki azt gondolja, hogy ezzel a hozamszintek a lehetséges minimumra csökkentek az szerintem téved, mert a külföldi tőke érdeklődése még csak most kezdett el fokozódni, a budapesti piac jelentően alulértékelt a prágai vagy a varsói piachoz képest, és a budapesti piacban bérleti díj növekedési potenciál is van.
Milyen módon profitál a Futureal az irodapiaci konjunktúrából?
Az elmúlt időszakban folyamatosan csökkent az üresedési ráta és egyre növekszik a hazai irodapiac nettó felszívóképessége, ami a Magyarországon működő cégek fejlődésének, valamint új bérlők megjelenésének köszönhető. A képzett munkaerő felértékelődésével párhuzamosan a metró-közelben lévő, jó szolgáltatási környezettel ellátott, tágas iroda egyre több bérlő számára értékelődik fel. Ezek a trendek az A+ kategóriás irodákat fejlesztő vállalatoknak kedveznek.
Milyen módon változott a kereslet szerkezete az elmúlt egy-két évben?
A szerkezetet tekintve nem tapasztaltunk szignifikáns változást az elmúlt években, azonban bérlői oldalról látványosan élénkült a kereslet az A+ kategóriás irodák iránt. Továbbra is az SSC- és a technológia szektor mutatja a legnagyobb aktivitást, míg a korábban meghatározó pénzügyi és szolgáltatási szektor aránya csökkent, bár az utolsó negyedévben itt is komoly élénkülés tapasztalható.
Hogyan alakulhatnak a bérleti díjak a következő években Dél-Budán?
Dél-Budán, ahogy a teljes budapesti irodaszektorban kiélezett verseny zajlik mind a kivitelezői kapacitások, mind a legjobb helyen lévő telkek megszerzéséért. A 2007-es évhez képest körülbelül 60 ezer fővel kevesebben dolgoznak az építőiparban, ez a munkaerőhiány látványos bérnövekedést eredményezett az ágazatban, emellett az építőanyagok is jelentősen drágultak. Úgy látjuk, ezeknek a folyamatoknak továbbra sincs vége, így az idén tavalyhoz képest 25-30 százalékkal is nőhetnek a kivitelezési költségek.
A bérlői kereslet élénkülésével együtt mindezek az irodabérleti díjak további növekedését eredményezik, a piac az átlagos irodaprojektekben is át fogja lépni a 15 eurós bérleti díj szintet, de lesznek – sőt már vannak – 16 eurós “headline” bérletek.
Hol tartunk most a piaci ciklusban? Meddig tarthat az üresedési ráta csökkenése?
Egyelőre töretlen az optimizmus mind fejlesztői, mind befektetői oldalon. Némi megtorpanást csak a projektköltségek növekedése okoz, illetve az, hogy ezt némi késéssel reagálja le a bérleti piac. Az üresedési ráta már 8 százalék körüli szintre csökkent, ami a válság óta a legalacsonyabb értéknek számít. A kínálat bővülését akadályozza a kivitelezési kapacitás hiánya. Vannak elhúzódó és vannak elhalasztott projektek. A folyamatban lévő projektek miatt 2019-ben átmenetileg növekedhet az üresedési ráta, de utána újabb csökkenésre számítok.
Hogyan hat a munkaerőhiány és a kivitelezési költségek emelkedése a tervezett hozamokra?
A rövid időn belül számottevően emelkedő kivitelezési költségek csökkentik a fejlesztői profitot, különösen az olyan projektekben, ahol a bérleti díjon nem lehet emelni (pl. elő-bérlet miatt). Ezt a fejlesztők növekvő hozam-elvárással próbálják kompenzálni, aminek a szintén rövid idő alatt megnövekedett tőkebőség miatt van realitása. A hozamok érezhetően csökkentek az elmúlt egy évben.
Mi lenne a hatékony megoldás a munkaerőhiány kezelésére?
Rövid távon a külföldi munkavállalók ideiglenes bevonása, hosszabb távon a szakképzés fejlesztése lehet a megoldás.
Mennyire fontos marketing szempontból a WELL Building minősítés?
A WELL minősítésű épületekkel a bérlők számára olyan új szolgáltatást tudunk nyújtani, amivel munkatársaik jóllétét, ezáltal elkötelezettségüket és hatékonyságukat is növelhetik. Miután a dolgozók rengeteg időt töltenek munkahelyükön, fontos, hogy miként érzik magukat az irodában, milyen gyorsan jutnak oda közösségi közlekedéssel (lehetőleg metróval) vagy kerékpárral, milyen szolgáltatási környezet veszi őket körül és ott mi mindent tudnak elintézni munka után vagy ebédszünetben. Az igazán tudatos bérlők számára az energia- és költségtakarékos üzemeltetés mellett már az is fontos, hogy az irodaépület jó hatással legyen a munkavállalók egészségére. Ha ezek a feltételek rendben vannak, nő az adott munkahely attraktivitása, javul a munkavállalók produktivitása, csökken a fluktuáció és a betegség miatti hiányzás. Összességében munkavállalónként akár napi egy óra munkahelyen eltöltött plusz időt is jelenthet, ha vonzó az iroda és vonzó környezetben helyezkedik el, így a magasabb bérleti díj többszörösen megtérül a munkatárak hatékonyságának növekedésében és a munkaerő-megtartás javulásában.
A Futureal-csoport a jövőben minden irodaprojekt-fejlesztéskor a Well Building Standard követelményeit tartja szem előtt, így a budapesti Váci úti irodafolyosón épülő Advance Tower, az Etele tér és a Kelenföldi pályaudvar mellett, az M1-M7 autópályák fővárosi bevezető szakasza közelében megvalósuló Budapest ONE, illetve a Corvin-negyedben fejlesztett Corvin 5 irodakomplexumok is ennek szellemében épülnek meg. A Corvin 5 irodaház első üteme Magyarországon első, Európában pedig második épületként kapta meg a nemzetközi WELL Building platina előminősítését.
A LEED vagy a BREEAM mára teljesen beépült a fejlesztési koncepciókba vagy ezek elérésére is külön hangsúlyt kell fektetni?
A LEED vagy a BREEAM tanúsítványok által biztosított környezetbarát, energia- és költségtakarékos üzemeltetés ma már alapkövetelmény, de az igazán tudatos bérlők számára szintén fontos, hogy az irodaépület a munkavállalók egészségére is jó hatással legyen.
Mekkora lakásáfa-emelést bírhatnak még el a jövőbeli projektek?
Az elmúlt év lakásépítési statisztikája az otthonteremtési intézkedések jogosságát és hasznosságát igazolja vissza. Reméljük, hogy az adatok és a tendenciák végül arra ösztönzik majd a kormányt, hogy a piac növekedésében kulcsszerepet játszó, 5 százalékra csökkentett áfakulcsot 2019 után is érvényben tartsa. Az 5 százalékos áfakulcs véglegesítésével enyhíthető lenne az ágazatot sújtó kapacitáshiány is, hiszen a kivitelezőknek nem kellene rohamtempóban befejezniük a beruházásaikat 2019 végéig. Mindemellett dolgozunk olyan pénzügyi konstrukció megvalósításán, amelynek segítségével a 2020-ban befejeződő projektjeink esetében sem sújtaná a vásárlókat a magasabb áfakulcs.
A cikk a portfolio.hu oldalon jelent meg.