Hírek

Portfolio.hu: Hatalmas dobás lehet a bérházbiznisz, de csak okos támogatás mellett!

A lakhatás nyilvánvalóan az egyik legősibb, legelemibb, legdiverzifikáltabb (terület és minőség szempontjából), leg-leg-leg, az ingatlanpiacon, és amellett, hogy az otthont jelenti, nem különben egy kiváló és az egyik legnagyobb befektetési eszközosztály is egyben. Magyarországon pedig ez utóbbi ma nem létezik. Irodaházak, bevásárlóközpontok, hotelek, logisztikai központok százával vannak, és jelennek meg az alternatív eszközök is, mint magánkollégium, vagy idősek otthona. De a legnagyobb és egyben sok szempontból (főleg befektetői oldalról) legproblémásabb ingatlanpiaci kategória, a lakás „residential”, csak magánszinten, az is inkább a szürkezónában mozogva, létezik. Az elmúlt hetek MNB-s, LITT-es és állami megnyilatkozásai után megkérdeztük az ország legnagyobb lakásépítőjét a Cordia alapító tulajdonosát, Futó Gábort, hogy hogyan látja az eddig elhangzott terveket, ötleteket. Milyen tapasztalatai vannak német, amerikai, brit vagy a lengyel piacokról? Működhetne-e, és ha igen miként itthon a ma még nem létező intézményi fejlesztési és befektetési forma a lakáspiacon?

A legfontosabb megállapítások

• Új bérházak nem fognak épülni, ha 27 százalékos áfa terheli a bérbeadást. Tehát az 5 százalékos áfa elengedhetetlen a szektor beindításához. Ugyanakkor, még ha be is indul a bérházfejlesztés (amihez nem elég az alacsony áfa), annak volumene és időigényes felfutása nem fogja tudni pótolni azt a hiányt, amit a 27 százalékos áfa miatt összeomló újlakásépítési termelés hagy majd maga után. Szükség van az újlakáspiac életben tartására, és az ebben kulcsszerepet játszó alacsony áfakulcsra.
• A lakáspiac egészséges fejlődéséhez, a szomszédos országokhoz hasonlóan kedvező mértékű adóteherre lenne szükség. A Cordia külföldi piacait példaként említve, Lengyelországban 8 százalék, Romániában 5 százalék, Spanyolországban pedig 10 százalék az áfatartalom.
• Végre kiszámíthatóságot kellene biztosítani a hazai lakáspiacon, ahol kiemelkedően fontos, hogy 10-20 évre lehessen tervezni, amire érdemes építeni és építkezni, ahova érdemes kapacitást, erőforrást, szakképzést fordítani. Az állandó törvényi, szabályozási bizonytalanság is olyan tényező, ami inkább felviszi az árakat, mint stabilizálná, vagy akár csökkentené (mint az építőipari költségek növekedése, áfa, szakképzés).
• A Lengyelországban bekövetkezett állami beavatkozásra nem szabad példaként tekinteni, mert katasztrofális eredményt hozott. Mivel a Cordia komoly fejlesztésekkel és érdekeltségekkel bír az országban, így hosszú idő óta követjük figyelemmel a lengyel piacot. Jól látható, hogy érdemben nem tudott az állam fejleszteni, és évek óta nem történik semmilyen előrelépés a szektorban.
• Úgy vélem, a bérházpiac beindításának szándéka zseniális ötlet, de nagyon gondosan körüljárva érdemes megvalósítani, hogy az fejlesztői, finanszírozói, kivitelezői, bérlői, intézményi vevői oldalról tiszta képet vázoljon fel, ezáltal tervezhető és biztonságos legyen. A kulcs azonban, az 5 százalékos áfa mellett, egyértelműen a finanszírozásban rejlik.

Az elmúlt hetek nyilatkozataiból itt akár egy 10-15 éves 50-100 ezer lakásos budapesti bérlakás program is kirajzolódhat, ám ehhez elég széleskörű összefogásra és a semmiből felépítendő (hitelek, szabályozás, üzemeltetés) finanszírozói, befektetői, fejlesztői, bérlői szempontból tisztán átlátható működésre lenne szükség. Hogy látod ezt?

Azt gondolom, hogy ez egy nagyon pozitív törekvés, de nem lesz egyszerű véghezvinni, mert rengeteg elemnek kell egyszerre összeállnia, és amikor ez elindul, akkor is csak egy kis részét fogja képviselni annak a lakástermelésnek, ami eddig megvalósult, és ami most összeomlik. Ez egy kiegészítő elem lehet, de az áfát vissza kellene csökkenteni ahhoz, hogy a piac működhessen. Olyan javaslat is megfogalmazódott már, hogy legyen 5 százalék az áfa, de legyen még egy extra 4-5 százalék iparági adó, mint például a szállodáknál, és ez a bevétel mehet akár lakbértámogatásra, infrastruktúra-fejlesztésre, bármi olyan dologra, ami kapcsolódik a lakhatáshoz. A jegybankelnöknek abban 100 százalékban igaza van, hogy nem a keresleti oldalt kell húzni, hanem a kínálatit kell serkenteni. Az, hogy legyenek bérházak, nyilván nagyon jó ötlet, de sok apróságnak kell hozzá összeállnia, hogy tudjon működni, magától nem fog, mert nem jönnek ki a számok. De természetesen lehet olyan intézkedéseket hozni, hogy elinduljon. Szép lassan fel tud épülni, és fontos részévé válhat a megoldásnak.

Azt gondoljuk, hogy ahhoz, hogy normális lakástermelést érjünk el, és ne legyen 75 százalékos visszaesés, ezt nem tudja megoldani csak a bérlakás.

Meg kell oldani az értékesítésre szánt lakásépítést is, ráadásul pont most van ennek az ideje, amikor az emberek nagyon alacsony kamattal és hosszú hitellel tudnának lakást vásárolni,. Ennek a kulcsa az áfa visszaállítása 5 vagy 5+4 százalékra. Az biztos, hogy a bérlakásokra bőven van igény, a társadalmi és fizikai mobilitáshoz, valamint a fiatalok lakáshoz jutásához alapvető tényező, és mint befektetési termék, például forintalapú hosszú befektetési termék kiváló ajánlat lenne a biztosítóknak és nyugdíjalapoknak.

Hogyan működne? Mi a kulcs?

Összeállhatna egy, a világ számos pontján működő modell, ami bérlői és befektetői keresletet igényel. Ezt a kettőt össze kell rakni. Mi azt gondoljuk, hogy a legfontosabb része a keresletserkentésnek, illetve a termelés élénkítésének, a finanszírozási oldal. Az, hogy legyen hosszú távú, 20 százalék körüli önrésszel működő, támogatott finanszírozás a fejlesztőknek és a befektetőknek is. Ezt az MNB meg tudná teremteni egy, az NHP-hoz hasonló programmal. Akkor lesz fejlesztés és befektetés, ha a befektetett tőkére vetített hozam eléri a hasonló rizikójú más ingtalanbefektetéseken elérhető hozamot. Jelenleg a bérházakon elérhető piaci hozamszint, azaz a bérleti díjak (mínusz a működési költségek) és a piaci fejlesztési költségek hányadosa, túlságosan alacsony. Ugyanakkor a befektetett tőkére vetített hozam nemcsak az ingatlan hozamán, hanem a tőkeáttételen és hitel költségén is múlik. Ezt az oldalt tudná nagyban segíteni egy jegybanki program. Ha sikeres ez a program, akkor el tudom képzelni, hogy 4,5 százalékos hozamra is akár le lehetne nyomni a befektetői elvárásokat, ami nélkül, tehát komoly és hosszútávon kiszámítható bérletidíj oldalú támogatás nélkül nem tud működni a program, mert nem érnek össze a számok.

Ma 6 százalékos euróhozammal lehet irodaházakat venni. Ki fog 4,5 százalékon forinthozamot venni?

Ehhez is több tényező kell, amennyiben ez egyáltalán lehetséges. Egyrészt, a már említett, hosszú távú, alacsony önrészű, támogatott kamatozású és forint alapú, fix kamatozású finanszírozás.

A másik, hogy higgyenek abban a befektetők, hogy nem nominális, hanem reál hozamot vásárolnak, és a bérleti díjakat a valóságban is lehessen az inflációval indexálni. Mert ha berögzítjük a bérleti díjakat, akkor a 4,5 százalék 4,5 százalék marad, de ha valaki elhiszi, hogy hosszú távon tudja inflációval növelni a bérleti díjakat, akkor lehet, hogy azt gondolja, hogy ez egy 7,5 százalékos hozam, amin pedig már vásárolni fog.

A harmadik, hogy az intézményi befektetői oldal is beinduljon, és a bérház befektetéseknek is adjon helyet a szabályozás a biztosítók, pénztárak, alapok portfóliójában. Ami még kedvezően hatna, az a likviditás (hogy alacsony legyen az illikviditási prémium), amihez idő és volumen kell.

Mi az a bérleti díj, amit az emberek hajlandók kifizetni, és mi az, ami kijön egy új lakás bérbeadásánál? Hogyan lehetne ezt az eltérést szűkíteni?

Ma egy négyzetméter berendezett új lakás a fejlesztőnek belekerül, 15 százalékos profittartalommal együtt, de áfa nélkül (!) 850 ezer forintba. Ha erre rászámolsz 5% áfát (ami most 27% ugyebár) és egy 6 százalékos bérleti díj hozamot, ami kb. 4,5%-os cash flow (net operating income) hozamot jelent (hiszen a működtetés, bérbeadás, felújítás, üresedés, ingatlanadó költségeket le kell vonni) akkor ott tartasz, hogy négyzetméterenként havi kb. 4500 forint bérleti díjat kellene szedni. De ha az emberek, a legjobb helyeket kivéve, csak 3000-4000-et fizetnek, és a legalacsonyabb hozamelvárású, „álom-befektető” 5% áfa mellett is 4500-ért akarja bérbe adni, egy ma reális hozamelvárású befektető pedig 5-6000 forintért, akkor van egy látható pénzügyi rés. Emiatt lesz nagyon szűk ez a piac, ha nincs lakbértámogatás.

Azaz, jelentős támogatási rendszer nélkül, még 5% áfa és olcsó finanszírozás esetén is a bérházak csak a legjobb helyeken működhetnének, ahol van esély 10-20%-kal magasabb áron bérbeadni és ahol nagyobb esély van az „álom-befektető” megjelenésére. Nyilván ezért nem épültek bérházak az 5%-os áfa időszakában sem. Alapvetően minden támogatási rendszerrel az a baj, hogy nem hiszed el, hogy valóban hosszú távon fennmarad.

Képzeljünk el egy befektetőt, aki azt mondja, hogy vásárolna egy támogatással növelt, 4000 forintos bérleti díjjal 4,5 százalékos hozamon, forintban, amikor irodát 6 százalékon (euróban) tud vásárolni, bármilyen állami kockázat nélkül. Ha az állam azt mondja, hogy a bérlők kapnak 2000 forint/m2 bérletidíj-támogatást, akkor ez egy óriási dolog, mert nagyon sok ember meg tudja majd fizetni, így hatalmas lesz a piac. De befektetőként azt mondjuk, hogy létezik a bérlakáspiac, de a támogatás meglétéig, mert abból jön a bevételünk fele. A támogatási rendszer ugyanakkor négyévente, évente, vagy bármikor változhat. Ez kezelhetetlen kockázat, egyetlen komoly befektető sem fog hinni benne, nem fog tudni számolni vele.

Ebbe szálljak be 4,5 százalékos hozammal? Akkor se tenné meg, ha ez a német állam lenne, nemhogy Magyarország.

Ebben a környezetben ez nem kiszámítható, hogy ez megmarad, és senki nem tud 20 évre egy állami támogatást biztosra ígérni. A befektetők nem fogják elhinni, hogy az a támogatás ott marad. De van megoldás! A támogatást már az elején oda kell adni a befektetőnek, vagy a fejlesztőknek. Vagyis nem tudod a bérlőnek direktben adni, még akkor sem, ha ez lenne a logikus. Persze lehet akár béren kívüli juttatásként adni, adómentesen. Az is óriási dolog lenne, mert akkor ez egy olcsó juttatási forma lenne, hirtelen minden cég elkezdené adni a munkavállalóinak. De mindegyikkel az lesz a probléma, hogy elhiszik-e a befektetők, hogy ez hosszú távon fennmarad, mert ha valaki ezt eltörli, akkor óriási hiba volt ebbe a befektetésbe belevágni. A támogatott hitel azért jó, mert most leszerződöm, és 20 évig kapom az alacsony kamatot. Ha lenne egy 0 százalékos hitel 20 évre, azt úgy is felfoghatod, hogy van egy támogatás, ami 20 évre be van ígérve és tuti meglesz. Persze lenne valami megkötés, hogy be kell lépni a bérházprogramba, be kell tartanom bérlővédelmi klauzulákat, kinek, hogyan adhatok bérbe, stb. Ezt kell összerakni, hogy ez a két oldal, ami most nagyon messze van egymástól, hol tud találkozni.

A te modelledben és logikádban az nincs benne, hogy az állam akár tulajdonosként is szerepelhetne ebben a rendszerben, magára vonva a kockázatot. A hozamelvárás ebben az esetben nyilván nem az üzleti világ racionalitása alapján árazódik.

Egyrészt a hírekben megjelent lengyel példát gyorsan el kéne felejteni, mert katasztrófa. Semmi sem történt, csak duma az egész. Másrészt nem lehet minden területet államosítani. Vagy akkor kell építeni olyan házgyárakat, mint a szocializmusban.

Mi a gond a lengyel modellel? Mi történt ott?

Semmi sem történt. Ami pedig még nagyon zavaró lenne a piacnak, ha politikai döntés lenne, hogy milyen területen hány százalék az áfa. Szerintem ez az uniós szabályozásnak sem felel meg. Azt lehet mondani, hogy mostantól kezdve minden fejlesztőnek 27 százalék az áfa, az állami telkekre kiválasztott néhány fejlesztőnek meg 5, de ez egy másik fajta piacgazdaság. Ha azt gondoljuk, hogy legyen alacsony az áfa, akkor legyen alacsony, legfeljebb legyen hozzá egy különadó.

Azt nem lehet mondani, hogy a bérlakásokra legyen alacsony?

De igen, és ez egy jó ötlet. Amit az MNB (LITT) kiadott, annak minden pontjával egyetértünk. Csak az a kérdés, hogy elég-e, és mit kell csinálni ahhoz, hogy ez valóban beinduljon. Szkeptikus vagyok. Azt gondolom, hogy ez egy nagyon fontos lépés lenne a tőkepiacnak is, nemcsak a bérlőknek, de nem tudnak többet képviselni, mint egyharmadot, egynegyedet abból, amennyit szeretnénk. Kivéve, ha valami nagyon szuper támogatási rendszer jön létre. Ráadásul nem lesz gyors eredmény, mert az egésznek az átfutási ideje több év.

Mi a legnagyobb gátja annak, hogy ez a rendszer berobbanjon?

Az, hogy nem éri meg.

De most, hogy így beszélgetünk bevillant egy új ötlet! A Nagy-Britanniában működő „help to buy” program jutott eszembe. Mi van akkor, ha építünk egy bérházat, és annak az értékének egy adott százalékáért, például harmadáért egy lakásalap, vagy alapítvány, vagy az állam megvásárolja a mi ingatlanunk alatti telket? A bérház a befektetőé marad, egy külön helyrajzi számot kap és földhasználati joggal kerül a telekre. Németországban rengeteg ilyen példa van, szétválasztják a telket és a felépítményt, ilyen értelemben mindketten tulajdonossá válunk ebben az épületben az állammal, csak az a különbség, hogy az állam nem kér hozamot. Vagy úgy kér hozamot, hogy majd az exitnél (eladás) ha mondjuk az egyharmad volt az övé, akkor ott is annyi lesz az övé. Az értéknövekedésben részt vesz, csak folyamatos hozamot nem kér. Megfelelő szabályozás mellett ez működhetne, hiszen azonnal bezárnánk a korábban említett rést, nem lenne probléma a támogatás kiszámíthatóságával, ráadásul az állam / alapítvány / non-profit is ingatlan vagyonhoz jutna és nem költsége merülne fel a támogatás miatt, azaz valószínűleg nem növelnénk az államadósságot sem.

Általában egy teleknek (főleg, ha az Budapest belvárosában van) magasabb értéknövekedése lehet, mint egy felépítménynek.

Igen, de ki az, aki megmondja, hogy mennyit ér a telek? Egy ilyen programnak az lenne az eredménye, hogy sokkal attraktívabb lenne a fejlesztés, és sokkal alacsonyabb bérleti díjat lehetne kérni. Viszont az államnak ezt nem kellene elszámolnia, mint költséget, a könyveiben tudná tartani, hiszen van egy valódi ingatlantulajdona, ráadásul annak megy fel az értéke. Ez is egy olyan dolog, hogy azonnali támogatás születik, és nem szét van húzva 20 éven keresztül.

Van egy mix rendszer is, ami szintén Angliában működik. Építesz egy házat és a lakások egy bizonyos százaléka (abban, vagy egy másik épületben) belemegy egy bérlakásprogramba, ezeket megvásárolja tőled pl. egy lakásalap önköltségen. Cserébe 5 százalék az áfád a többi lakásra. Angliában az ingatlanok 20 százalékát ilyen social housingként kell működtetni, aminek az az előnye, hogy nem szegregálódik a lakosság. A befektető a bérlakás részt 0 profittal értékesíti.

Az a baj ezzel és az előző ötlettel is, hogy intézményi oldalról a társasházi bérlakás nem nagyon kezelhető dolog. Német befektető ilyet nem venne. A szétválasztott telek működhet, de nem ideális.

Nektek is van kiadással foglalkozó üzletágatok. Miért csináljátok ezt?

Szerintem Magyarországon nagyon keveseknek van igazi tapasztalata a bérházakban. Nekünk van. Viszont nem Magyarországon, hanem Németországban volt több, ennek egy részét eladtuk, ehelyett csináltunk egy bérház-befektető céget, ahol mi vagyunk a második legnagyobb befektető és hamarosan tőzsdére is lép. Ez a vállalat Drezdában, Lipcsében és Magdeburgban minden héten vásárol bérházakat. Ezeket adjuk bérbe, és nagyon jó hozamokat érünk el, de Németországban az egész piac 60 százaléka bérház, az emberek hozzászoktak ehhez, és nagyon alacsony bérleti díjak vannak ahhoz képest, amiről most beszélünk. 6-8 euró.

Ott hogy jön ki a matek?

Sehogy. Így sem éri meg bérházat építeni, ezek már meglévő épületek. Vannak olyan városok, mint München, ahol kijön a matek, ott épülnek, de ott nem 6, hanem 15-18 euró a bérleti díj. Münchenben például olyan alacsony lett a befektetői hozamelvárás, hogy az szinte őrület. Ezért tudja támogatni az újlakás-termelést bizonyos helyeken. Egyébként Németországban is van egy óriási probléma, és ez most történt, hogy Berlinben beleavatkozott a politika. Míg korábban háromévente lehetett bérleti díjat emelni maximum 15 százalékkal, most egy alacsonyabb szinten befagyasztották a bérleti díjakat, mint ahol vannak. És ha már Németországban sem lehet megbízni, akkor egy nemzetközi befektető hogyan fogja elhinni, hogy Magyarországon ilyen nem történhet?

A másik, ahol van tapasztalatunk, az USA. Több nagy, többszáz lakásos bérházban van érdekeltségünk, ott ez egy működő, nagyon likvid eszközosztály, akár single family, akár multifamily property néven, de ez mindig is működött. Nyilván a hozamelvárások nem olyan magasak, de Amerikában alacsonyak az építési költségek, faházakat építenek nagy telkeken, ott sok helyen működik a matek. A hitelek pedig nem olyan olcsók, mint Németországban, hogy vásárolj. Angliában pedig befektettünk egy olyan cégbe, aki alacsony bérleti díjú szociális bérházakat épít. Nagyon furcsa, hogy Angliában csak most indult be ez, mert eddig mindenki tulajdont akart, és most mindenki ebbe szeretne befektetni. Azért, mert azt gondolják, hogy a bevásárlóközpontok meg fognak halni, az irodapiacot ki tudja, hogyan fog átalakulni, lakásra meg mindig szükség lesz. Ráadásul, ha olyan a matek, hogy relatív alacsony bérleti díjjal is kijön, akkor az egy elég biztos befektetésnek tűnik. Ahogy elszálltak a lakásárak, elég nagy igény van arra, hogy a bérlakásoldal működjön. A befektetőinknek a Cordia menedzsel 400 lakást, de ez egy magasabb szegmens. A Corvin Sétányon a bérlők nem különösebben árérzékenyek.

Úgy gondoljuk, hogy 27 százalékos áfával nem működik a piac, mindegy, mit csinálunk, nem lesz bevétel, nem fogunk építeni, csak a luxus fog épülni. És tovább fog csökkenni a kínálat. Akkor pedig megint mennek fel az árak.

Miért ilyen magasak a lakásárak?

Az, hogy a lakásárak alacsonyak vagy magasak, egy nagyon komplikált kérdés. Kiszámoltuk, hogy öt évvel ezelőtt egy átlagfizetésből Budapesten hány négyzetméter lakást lehetet kifizetni, és mit lehet most: sokkal magasabb árakkal, sokkal magasabb jövedelmekkel és sokkal alacsonyabb hitelkamatokkal. Ez pont ott volt öt éve, mint most. A lakások ára tehát úgy emelkedett, hogy ennek csak fundamentális oka van, mert az emberek többet keresnek és olcsóbb a hitelezés. Ki kereste meg ezt a többletet? Azt hittük, hogy a telekárak fognak elszállni, de nem ez történt, hanem az építési költségek nőttek meg. Ez nagyon nehezen fog visszaesni. Lehetett volna egy olyan helyzet is, hogy felmennek a lakásárak nem mennek fel a kivitelezési költségek, és akkor elszálltak volna a telekárak. Ha alacsonyak a hitelkamatok, és emelkednek a bérek, akkor emelkedni fognak a lakásárak. Persze lehetne behozni több tízezer munkást, megtörni a kartelleket, de ez nagyjából 10 százalékot jelent. A bérek növekedése és a törlesztőrészletek csökkenése okozza az árak növekedést. Ezeket pedig nem lehet megváltoztatni. Az igazi probléma, hogy az emberek nagy része nem tudja összegyűjteni az önrészt és így nem tudja az alacsony kamatokat élvezni, hosszú távra befixálni sem.

Budapest belvárosából az átlag munkavállaló már kiárazódott többek közt a befektetők és a turizmus miatt, de ez nem Budapest specifikus.

Főleg az önrész árazta ki őket. De ez szinte minden nagyvárosban hasonlóan történt.

Téged mivel tennének a leginkább érdekeltté, hogy jövőre bérlakásokat fejlessz?

Ha lenne 0 százalékos, 20 éves hitel, 20 százalék önrésszel, 5 százalék lenne az áfa, indexálhatók a bérletek, csak a garázsok egyharmadát kellene a bérházakhoz megépíteni, a befektetői kereslet beindulna és lenne valami olyan egyszerű támogatás hosszú távra, amivel tudunk számolni. Akkor építenénk 500 feletti bérlakást Budapesten minden évben.

Az eredeti cikk a portfolio.hu oldalán olvasható.